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宝龙商业早盘平开从以住养商到以商援住?置信电气

发表作者:admin 发表日期:2020-01-04 02:01:00 浏览次数:78

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  12月30日,宝龙地产控股有限公司董事局主席许健康、宝龙地产控股有限公司(01238,HK,以下简称 “宝龙”)总裁兼宝龙商业管理控股有限公司董事长许华芳,在香港联合交易所共同敲锣,宝龙商业(09909,HK)正式独立拆分上市,至此宝龙旗下又多了一家上市公司。

  曾经,在商业地产领域宝龙与万达旗鼓相当,有 “北万达南宝龙”之称。如今在它与万达之间隔着华润、新城等多家商业地产企业,每一家实力都不可小觑,但受制于各种因素,前述公司多数没有实现商业板块独立上市。宝龙在此时宣布上市,加速商业发展,是欲重整商业版图,还是另有规划?

  宝龙集团于1990年在澳门创办,1993年起,宝龙商业管理为宝龙地产提供辅助物业支持,2003年,开始专注开发与运营综合性商业地产项目,在随后的几年时间里,每年以3-5个的速度在二三线年成功在港交所上市,成为中国首家商业地产上市企业,创造商业地产发展的神话,当时业内有“北万达南宝龙”之说。 然而,发展策略的不同让宝龙商业和万达商业迎来不同的发展现状。万达在城市布局上会优先布局一二线城市,后进发展不成熟的城市,而宝龙早期是“农村包围城市”,拿地多集中在二三线家位于三四线城市。 宝龙地产的相关负责人曾表示,在二三四线的新城投资,一方面可以获得地方政府的大力支持,拿地成本低;另一方面,新城区的商业密度比较低,商业空间很大,一旦发展起来,宝龙城市广场必定成为标志性的城市综合体。 理想与现实总有差距。 宝龙在二线城市郑州市郑东新区核心区域的宝龙城市广场开业10年多,经营效果一直不甚理想。2016年公众号“郑州楼市”介绍那里已经是一片沉寂。“多少个业主,开着宝马进去,骑着捷安特出来。”该项目2016年出租率为57.1%,后进行招商调改,2017年出租率达到99%,但第二年出租率又降到71.6%,最新公开数据为80%。 这并非个例,据奇点君不完全统计45处已公布的项目中,有25处出租率不足90%,特别是北方部分项目,有的甚至低于70%。置信电气详见下表

  数据截止到2019年4月30日 对此,京商流通战略研究院院长赖阳认为宝龙部分项目出租率不高,可能与企业早期的发展策略有关。“因为消费增长升级正在让原来消费竞争不那么激烈的二三线城市变得激烈。这样在同一地区,发展早的宝龙商业项目和后进入项目在商业模式上有差距。比如,现在的购物中心更重视打造“体验化”。以住养商

  前期资金投入高、回本时间长,是商业地产发展的特点与难点之一。因此,国内暂时还没有一家企业能实现完全依托商业地产单独发展,都需要借助其他业务支持,“以住养商”是常见方式之一。 2016年是宝龙地产发展的调整年,放慢商业发展速度,将发展重心转到住宅开发领域。2016年至2018年,宝龙地产的新开商业项目数量分别为7座、5座、3座,逐年递减,且项目多集中在市郊新区,养商需要更长时间。而在住宅业务端,宝龙提出“1+6+N”拿地战略;以及“369”的高周转模式。

  宝龙地产拿地面积分别为180.3万㎡, 2018年上半年拿地面积为332万㎡,超去年全年面面积。截止到今年上半,宝龙地产年土储约为2440万平方米。其中,在建物业1580万平方米,在持待发展物业860万平方米。

  在“369”的高周转模式下宝龙在资金端吃紧。业绩显示,今年上半年宝龙地产的现金等价物及受限制现金合共约为人民币185.26亿元,较2018年底增加约17.43%;总负债为1081.70亿元,同比增长30.40%,负债率为86.6%。 在这种形式下,业内人士指出维持现金流的主要措施为:加快销售回款、合理控制支出、避免资本沉淀。 2018年宝龙销售业绩突破400亿元,同比增长约一倍。在今年中期业绩发布会上,宝龙地产总裁许华芳在业绩发布会上宣布,将全年合约销售目标上调至550亿元,去年年底这一目标为500亿元。 按12月初,宝龙对外公布的数据看,已达成全年销售目标。今年前11个月其合约销售总额及合约销售总面积分别约为人民币553.08亿元和345.46万平方米。 宝龙在住宅销售端业绩不断创新高,但是没能缓解宝龙在资金端的饥渴。 据奇点君不完全统计,宝龙地产今年拟发行1.7亿美元票据、签订最多2亿元双币贷款融资、发行5亿元第二期中期票据、于上交所挂牌9亿元CMBS等。在十一长假后,新葡萄京官网网站一波闪电配售再度引来资本人士关注。宝龙地产以“先旧后新”方式配售1.466亿股新股,交易价格为7.81亿港元。 此外 ,受整体行业发展影响,宝龙地产融资成本也在提高。今年上半年,宝龙支付利息16.9亿,相比上年同期增加35.4%,实际利率由去年同期的5.95%上升至6.24%。11月的一笔融资利率进入7%关口。

  此次公开上市,宝龙商业的融资规模在10亿港元左右,计划发售约1.5亿股,募集资金将用于战略收购和投资其他商业运营服务供应商,升级数字化信息技术系统及智能运营管理,股权投资以及一般业务用途。宝龙地产对外表示,宝龙商业到了独立成长的阶段,分拆出来并非是向市场集资,而是可以让团队、品牌在市场上独立发展。 但外界有声音表示,此次商业板块上市可能是通过商业来援助住宅业务。 其实,宝龙在商业板块的发展速度近年已放缓。销售端,2018年宝龙地产合约销售额410.36亿元中住宅占比80.14%,商业占比19.86%。而在宝龙转向大力发展商业的2016年,其商业销售额为176.4亿元,占总销售额的66.1%。负债端,2016-2018年宝龙商业负债率分别为99.1%、94.5%、89.4%。 宝龙内部人士曾对外表示,此次上市不是资产上市,而是管理上市。在资本人士看来,管理上市即走轻资产路线,因为这能减轻企业收购资产时产生的财务负担,提高效率并降低扩张风险。 但是奇点君注意到,宝龙商业手中的项目多是重资产运营,目前只管理了3处轻资产项目,分别为义乌、涪陵、江油3处宝龙广场,其余36处在营业项目为非轻资产项目。 本月初,宝龙商业对外公布四家基石投资者,包括外界所熟知的永辉、安踏两家企业。通常情况下,在整体市场行情不好,配售难度加大的情况下,通过基石投资者让配售的难度在启动以前大幅度减少,给市场一些信心。 今天早上,宝龙商业以9.50港元/股开盘,截止至奇点君发稿,股价报9.64港元 ,涨幅1.47%,较开盘最高9.87港元/股有小幅回落。此外,宝龙地产(01238,HK)上午股价表现较为平稳,截止发稿股价为5.20港元/股,较开盘上涨0.39%。

  企业自身面临高负债压力,轻资产项目不多,加之资本市场对商业板块的态度较为冷清。在这样的情况下,不免有观点认为,宝龙商业上市是为了缓解地产业务的压力。

  “上市后,对宝龙商业的最大困难就是把股票销售出去,让股价不掉。”资本人士对奇点君说道。

  万达商业曾经在港交所只待了637天,于2016年9月宣告退市。按2015年万达商业年报显示,其每股收益6.6元人民币,每股净资产39.8元人民币,而其股价却长期在净资产上下徘徊。外界猜测,股价被低估是万达商业退市的原因之一。对于宝龙商业上市的股价走向,奇点君将会持续关注。

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